DRAWOINWEST
FIRMA USŁUGOWO HANDLOWO PRODUKCYJNA
Prawo budowlane
Samowola budowlana
Umowa o roboty budowlane
Księga wieczysta - to ważne
Umowa o roboty budowlane
Umowa o roboty budowlane regulowana jest przepisami art. 647–658 kodeksu cywilnego. Do skutków opóźnienia przez wykonawcę rozpoczęcia robót lub wykończenia obiektu budowlanego albo wykonywania przez wykonawcę robót budowlanych w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło, tj. postanowienia art. 627–646 k.c.

W przypadku umowy o roboty budowlane bardzo ważne jest prawidłowe ustalenie przedmiotu tej umowy, czyli zakresu robót realizowanych przez wykonawcę. Pozwoli to w przyszłości uniknąć sporów dotyczących odbiorów robót oraz płatności za wykonane roboty budowlane.

 

Przedmiot umowy

Zgodnie z przepisami art. 647 k.c. – przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem, a inwestor (zamawiający) zobowiązuje się w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu. Z przepisów kodeksu cywilnego wynika jednoznacznie, że częścią składową umowy jest dokumentacja przekazana wykonawcy przez inwestora. Dlatego też przedmiot umowy stanowią roboty określone w dokumentach przekazanych wykonawcy i będących jej częścią składową.

Często zdarzają się sytuacje, iż w trakcie realizacji umowy konieczne jest, dla wykonania budowy zgodnie z normami i przepisami prawa, wprowadzenie poprawek i uzupełnień w projekcie budowlanym, dokumentacji technicznej oraz w konsekwencji tego w zakresie realizowanych robót. Zdarza się więc często, że wykonawca zobowiązany jest do wykonania wszelkich niezbędnych prac, również tych, które nie były przewidziane w dokumentacji dostarczonej przez inwestora. W sytuacji takiej zastosowanie będzie miał art. 651 k.c. stanowiący, że jeżeli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora. Umożliwi to domaganie się zmiany terminu realizacji umowy lub zmiany ceny umownej.

 

warto wiedzieć

Umowa o roboty budowlane pod rygorem nieważności powinna być stwierdzona pismem. Wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy.

 

Zgoda na zatrudnianie podwykonawców

W dniu 25 kwietnia 2003 r. weszła w życie zmiana przepisów kodeksu cywilnego, która uregulowała wzajemne relacje wykonawcy z podwykonawcą oraz zasady odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Według nowych przepisów w umowie o roboty budowlane, zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą oraz do zawarcia przez podwykonawcę umowy z dalszym podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu (wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie), nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.

 

Umowy z podwykonawcami powinny być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.

 

Odmienne postanowienia umów, o których mowa wyżej, są nieważne. Do umów o roboty budowlane, zawartych przed wejściem w życie omawianych przepisów (tj. przed 25 kwietnia br.,), stosuje się przepisy dotychczasowe.

 

Terminy realizacji przedmiotu umowy

W umowach o roboty budowlane strony określają termin rozpoczęcia i zakończenia robót. Ze względu jednak na długi cykl realizacyjny budowy oraz konieczność współdziałania inwestora niezbędne jest ustalenie w umowie terminu przekazania przez inwestora placu budowy, pozwolenia na budowę wraz z dziennikiem budowy i kompletną dokumentacją techniczną. Celowe jest także ustalenie terminu wskazania przez inwestora punktów poboru mediów – wody oraz energii elektrycznej.

Strony powinny przewidzieć też przypadki, kiedy termin realizacji umowy może ulec wydłużeniu. Zmiana umownego terminu wykonania budowy jest możliwa najczęściej na wypadek nieprzekazania we właściwym czasie placu budowy wraz z niezbędną dokumentacją, wystąpienia w czasie realizacji robót niekorzystnych warunków atmosferycznych uniemożliwiających realizację robót, wystąpienia siły wyższej.

Wskazać jednak należy, że czas trwania przeszkody powodującej możliwość domagania się wydłużenia terminu zakończenia robót nie zawsze będzie odpowiadał długości faktycznego opóźnienia realizacji budowy. Czasami bowiem wystąpienie przeszkody, np. 60 dni opóźnienia w przekazaniu dokumentacji technicznej, może spowodować konieczność zmiany harmonogramu robót i przerwania robót na okres zimowy. Dlatego też wydłużając termin zakończenia robót strony powinny uwzględniać nie czas trwania przeszkody w realizacji robót, lecz skutki, które ta przeszkoda wywołuje i jak wpływa na faktyczną możliwość prowadzenia robót budowlanych.

 

Wynagrodzenie wykonawcy oraz warunki jego płatności

Wynagrodzenie wykonawcy określane jest zazwyczaj jako wynagrodzenie ryczałtowe lub jako wynagrodzenie wynikające z kosztorysu. Zgodnie z postanowieniami art. 654 k.c. w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Podstawą wynagrodzenia wykonawcy są faktury wystawiane na podstawie protokołów odbioru robót, tj. protokołów częściowych (najczęściej sporządzanych miesięcznie) uwzględniających stopień zawansowania robót oraz protokołu końcowego sporządzanego po ostatecznym odbiorze robót.

 

Odbiory robót budowlanych

Odbiór przedmiotu umowy jest podstawowym obowiązkiem inwestora. Dla uniknięcia w przyszłości nieporozumień w umowach o roboty budowlane strony powinny przewidzieć jednak szczegółową procedurę odbioru robót, sposobu zgłaszania gotowości budowli do odbioru, terminu przystąpienia do czynności odbioru oraz terminu ich zakończenia.

Dodatkowo celowe jest umieszczenie w umowie zapisów przewidujących tryb postępowania w przypadku, gdy zgłoszone do odbioru mają wady.

W umowach o roboty budowlane strony zazwyczaj zastrzegają zabezpieczenie płatności roszczeń inwestora z tytuły nieprawidłowego realizowania umowy przez wykonawcę. Najczęściej spotykanymi rodzajami zabezpieczeń są: kaucja gwarancyjna oraz gwarancja bankowa. Kaucja gwarancyjna może stanowić określony w umowie odsetek wartości kontraktu (np. 5 proc.), który najczęściej potrącany jest z faktur wystawianych przez wykonawcę i zatrzymywany przez inwestora. Kaucja ta jest często zabezpieczeniem należytego wykonania kontraktu zarówno podczas jego realizacji, jak i w okresie rękojmi i gwarancji. Roszczenia inwestora są realizowane poprzez dokonanie potrącenia należności z tytułu nienależytego wykonania umowy z kaucją zatrzymaną przez inwestora. Oświadczenie o potrąceniu powinno być złożone przez inwestora na piśmie. W gwarancji bankowej bank wykonawcy zobowiązuje się nieodwołalnie i bezwarunkowo do zapłacenia na pierwsze żądanie inwestora kwoty do maksymalnej wysokości określonej w gwarancji.

 

Odstąpienie od umowy

W myśl postanowień art. 656 par. 1 kodeksu cywilnego do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Ponadto uprawnienie do odstąpienia od umowy przez wykonawcę lub przez inwestora może być ograniczone lub wyłączone przez przepisy szczególne, a także modyfikowane w zapisach umowy o roboty budowlane. Odstąpienie od umowy ma istotny wpływ na możliwość dochodzenia kar umownych.

Zgodnie z postanowieniami art. 483 par. 1 k.c., można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.

Ponadto w myśl przepisów art. 494 k.c. dotyczącego skutków odstąpienia od umowy wzajemnej strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

 

Z orzecznictwa sądowego

 

Roszczenie o naprawienie szkody

1. Artykuł 117 § 2 k.c. mówi tylko o skutku przedawnienia (możliwości uchylenia się zobowiązanego od zaspokojenia roszczenia), a nie o jego przesłankach i terminach. Zastosowanie tego przepisu następuje w konsekwencji ustalenia (w oparciu o prawidłowo określoną podstawę faktyczną i prawną), że przedawnienie nastąpiło.

2. Roszczenie o naprawienie szkody wywołanej nienależytym wykonaniem zobowiązania wynikającego z umowy o roboty budowlane staje się wymagalne od chwili łącznego spełnienia się dwóch przesłanek – nienależytego wykonania zobowiązania i powstania szkody.

Wyrok SN z 6.02.2002, wyrok SN V CKN 883/00 niepubl.

 

Wynagrodzenie

Umowa o roboty budowlane, unormowana w Kodeksie cywilnym, w przeciwieństwie do umowy o dzieło nie reguluje kwestii wynagrodzenia ryczałtowego. To oznacza, że strony umowy o roboty budowlane powinny w niej szczegółowo unormować to wynagrodzenie.

Wyrok SN z 26.10.2000, II CKN 417/00 niepubl.

 

Odbiór robót

1.      Odbiór robót jest elementem przełomowym w stosunkach pomiędzy stronami umowy o roboty budowlane, gdyż z jednej strony potwierdza wykonanie zobowiązania i otwiera wykonawcy prawo do żądania wynagrodzenia, bądź wskazuje na jego niewykonanie lub nienależyte wykonanie w całości lub w części wobec istnienia wad i rodzi odpowiedzialność za wady ujawnione przy odbiorze, a z drugiej strony wyznacza początek biegu terminów rękojmi za wady.

2.      Gdy zamawiający z przyczyn leżących po jego stronie uchybia obowiązkowi odbioru robót, następują skutki zwłoki po jego stronie i takie zachowanie pozostaje bez wpływu na roszczenie wykonawcy, który uprawniony jest do żądania wynagrodzenia, a roszczenie jego staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę odbiór winien nastąpić.

Wyrok s. apel. w Katowicach z 17. 02.2000, N I ACa 1027/99, Pr. Gosp. 2001/2/48

 

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia wynikające z umowy o roboty budowlane, wobec braku szczególnego przepisu, przedawniają się według zasad ogólnych (art. 118 kc).

Wyrok SN z 3.08. 1999, III CKN 315/98, Wokanda 1999/11/3

 

Termin przedawnienia

Termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych powstałych w wyniku nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane obiektu odebranego przez inwestora rozpoczyna bieg od dnia odbioru, a nie stwierdzenia przez inwestora istnienia wady rodzącej obowiązek odszkodowawczy wykonawcy.

Wyrok SN z 12.02.1991, III CRN 500/90, OSNC 1992/7-8/137

 

Remont budynku lub budowli

Przepisy dotyczące umów o roboty budowlane stosują się – poza inwestycjami budowlanymi – tylko do remontu budynku lub budowli (art. 658 k.c.), a nie odrębnych pomieszczeń w budynkach. Stanowiąc rodzaj umowy o dzieło, umowa o roboty budowlane stosuje się tylko do tego, co bezpośrednio reguluje, wyłączając w tym zakresie wykładnię rozszerzającą.

Wyrok SN z 22.09.1972, I CR 338/72 niepubl.

 źródło: INFOR Gazeta Prawna



 
Strona głównaUsługiPrzepisy i prawoKontakt Ciekawe linki