DRAWOINWEST
FIRMA USŁUGOWO HANDLOWO PRODUKCYJNA
Prawo budowlane
Samowola budowlana
Umowa o roboty budowlane
Księga wieczysta - to ważne
Księga wieczysta - to ważne

SPRAWDZAMY KSIĘGĘ WIECZYSTĄ


Jeśli otrzymaliśmy dane z ewidencji gruntów dotyczące księgi wieczystej lub gdy właściciel podał nam jej numer, warto odwiedzić sąd rejonowy, właściwy dla miejsca położenia danej nieruchomości i potwierdzić wiarygodność danych. Księgi wieczyste są jawne, każdy ma prawo w obecności pracownika sądu bezpłatnie je przeglądać. Dlatego nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Księga wieczysta dla nieruchomości zawiera cztery działy: pierwszy – obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością; drugi – obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego; trzeci – przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek; czwarty – przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. Zasady prowadzenia ksiąg wieczystych określa ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece i rozporządzenie z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów.

 

Wpis ma moc wsteczną

Wpis jest formą orzeczenia w postępowaniu wieczystoksięgowym. Przez wpis zostaje ujawnione w księdze wieczystej: powstanie, przeniesienie, zmiana lub ustanie praw rzeczowych oraz niektórych praw osobistych i roszczeń. Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania. Wpisem jest również wykreślenie. Jak wynika z uchwały SN z 21 maja 2002 r. (III CZP 29/02 Biul. SN 2002/5/10) – wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma moc wsteczną od daty złożenia wniosku o wpis (art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

 

Dział pierwszy

Dział I księgi wieczystej składa się z działu I-O zawierającego oznaczenie nieruchomości i działu I-Sp zawierającego spis praw związanych z własnością.

W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej wpisuje się m.in.: dane określające położenie nieruchomości (m.in.: województwo, powiat, gminę, miasto lub miejscowość, nazwę dzielnicy, ulicę i numer porządkowy); numery kart akt, pod którymi znajdują się dokumenty geodezyjne, numer obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej; oznaczenie charakteru gospodarczego nieruchomości wynikające z dokumentu geodezyjnego; powierzchnię gruntu; może też znaleźć się w niej oznaczenie księgi wieczystej, z której została odłączona nieruchomość do danej księgi wieczystej lub oznaczenie księgi wieczystej, do której przyłączona została nieruchomość odłączona z danej księgi wieczystej.

W przypadku gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste obok ww. danych wpisuje się ponadto: „działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia... przeznaczona pod zabudowę”, a jeżeli na takim gruncie znajduje się budynek stanowiący odrębną nieruchomość – „działka gruntu oddana w użytkowanie wieczyste do dnia... oraz budynek i inne urządzenia stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności”.

W dziale I-Sp wpisuje się m.in.: prawa rzeczowe związane z własnością wpisanej nieruchomości i zmiany dotyczące tych praw. Dla nieruchomości lokalowej ujawnia się np. udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, z której lokal został wyodrębniony.

           

Dział drugi

W dziale II księgi wieczystej dla nieruchomości wpisuje się: właściciela, współwłaściciela, wieczystego użytkownika, wieczystego współużytkownika; wysokość ich udziałów lub rodzaj wspólności; odpowiednie bieżące numery nieruchomości; podstawę prawną wpisu, którą stanowią: akt notarialny, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna lub zaświadczenie.  Jednocześnie z wpisaniem nowego właściciela wpisy dotyczące poprzedniego właściciela podkreśla się czerwoną linią.

 

Dział trzeci

W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisuje się: wszelkie ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość lub użytkowanie wieczyste, tj. użytkowanie, służebności (gruntowe i osobiste), zastaw – z wyjątkiem hipotek i własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Wpisuje się także ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, prawa osobiste i roszczenia, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. W księdze wieczystej mogą być w szczególności ujawniane następujące prawa osobiste i roszczenia:

·        prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,

·        roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych,

·        roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

·        roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,

·        wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych,

·        prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie.

 

Dział czwarty

W dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisuje się m.in.:

  • słownie kwotę hipoteki i pieniądz, w jakim jest wyrażona, jej rodzaj i charakter; w przypadku łącznego współobciążenia wynikającego z ustanowienia hipoteki umownej łącznej lub z podziału nieruchomości wpisuje się dane dotyczące numeru ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości współobciążonych oraz sąd właściwy do ich prowadzenia, wysokość odsetek umownych, rodzaj zabezpieczonej wierzytelności, termin zapłaty wierzytelności i wierzyciela, na rzecz którego hipotekę ustanowiono; zakres obciążenia hipoteką w wypadku, gdy hipoteka została ustanowiona na udziale; dane o pierwszeństwie, jeżeli zostało ono unormowane w szczególny sposób; dane o wpisaniu hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku hipotecznego do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych; roszczenia dotyczące hipotek,
  • zmiany wpisów (z wyjątkiem wykreśleń) a w szczególności zmiany pierwszeństwa, zmiany wierzyciela, zmianę w oprocentowaniu (nie dotyczy oprocentowania według zmiennej stopy oprocentowania), zmiany w terminach płatności wierzytelności; łączne obciążenia nieruchomości powstałe po wpisie hipoteki związane z podziałem nieruchomości obciążonej lub zmiany hipoteki umownej w hipotekę umowną łączną albo w hipotekę przymusową łączną. W razie częściowego wykreślenia kwoty hipoteki, pod wpisaną kwotą hipoteki wpisuje się kwotę podlegającą wykreśleniu i po podkreśleniu jej czarną linią wpisuje się kwotę pozostałą po odliczeniu kwoty wykreślonej.

 

Ochrona praw nabywcy

Przyjmuje się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Nabywcę nieruchomości chroni tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

 

Prawo pierwszeństwa

Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej (np. użytkowanie, służebność, zastaw), ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo.

 

Wyłączenie rękojmi

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (np. darowizny) albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Rękojmia nie działa też przeciwko:

·        prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,

·        prawu dożywocia,

·        służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,

·        służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Poza tym rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

 

Orzecznictwo

 

Nieważność Umowy

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy, jeżeli umowa o przeniesienie własności nieruchomości była nieważna.

Wyrok SN z 24 stycznia 2002 r., III CKN 405/99 Biul. SN 2002/6/15

 

Nabycie gruntu od nieuprawnionego

Przepisy art. 5 i nast. ustawy o księgach wieczystych i hipotece chronią nabycie prawa osoby ujawnionej w księdze wieczystej, bez względu na to, czy była ona rzeczywiście uprawniona. Zauważyć należy nadto, że art. 234 k.c. każe stosować do ustanowienia użytkowania wieczystego odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Przepisy te umożliwiają nabycie prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która została wpisana do księgi wieczystej jako właściciel (...). Ustawa w określonym zakresie sankcjonuje przewagę stanu formalnego wynikającego z treści księgi wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym.

Wyrok SN z 31 stycznia 1997 r., II CKU 64/96 Prok. i Pr. 1997/9/34

 

Nieodpłatne nabycie

Nieodpłatne nabycie prawa wieczystego użytkowania działki nie jest chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Wyrok NSA w Warszawie z 9 lutego 1995 r., IV SA 495/94

 

Nabycie odpłatne

Stosownie do art. 5 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, ochrona nabywcy nieruchomości obejmuje jedynie prawa nabyte odpłatnie. Nabycie nieodpłatne nie może zostać ocenione jako powodujące nieodwracalne skutki prawne w rozumieniu art. 156 par. 2 k.p.a. Nakłady poczynione na nieruchomość nie mogą być oceniane jako zaistnienie nieodwracalnych skutków prawnych decyzji administracyjnej. Nakłady te podlegają rozliczeniu w postępowaniu cywilnym.

Wyrok NSA w Warszawie z 16 października 1995 r., IV SA 747/94 Wspólnota 1997/7/26

 

Zatajenie faktów

Nabywcę nieruchomości w drodze odpłatnej czynności prawnej od osoby wpisanej do księgi wieczystej jako właściciel na podstawie aktu własności ziemi można uznać za działającego w złej wierze, jeżeli w chwili nabycia zna niebudzące wątpliwości fakty jednoznacznie uzasadniające stwierdzoną później nieważność aktu własności ziemi, stanowiącego podstawę wpisu zbywcy w księdze wieczystej.

Wyrok SN z 20 września 2001 r., N II CKN 277/99 OSNC 2002/6/77

 

Dobra wiara

Nabywca nieruchomości – opierający swoje przekonanie, że zbywca jest ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, na prawomocnym orzeczeniu oddalającym wniosek innej osoby o wpisanie jej do księgi wieczystej jako właściciela – jest nabywcą w dobrej wierze.

Wyrok SN z 27 marca 2001 r., N IV CKN 274/00 OSNC 2001/11/167

 

Niezgodność w księdze...

Zdarza się, że na skutek błędu powstaje niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. W takim przypadku osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia tej niezgodności (art. 10 ustawy o księgach wieczystych).

Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie.

Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. Uprawnionym do zgłoszenia żądania przewidzianego w art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece jest każdy, kto ma interes prawny w tym, aby treść księgi wieczystej odpowiadała rzeczywistemu stanowi prawnemu (wyrok SN z 27 lutego 2002 r., III CKN 38/01 Biul. SN 2002/7/1).

... i ewidencji

W przypadku niezgodności danych z ewidencji gruntów i budynków z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej, sąd rejonowy dokonuje na wniosek właściciela nieruchomości wieczystego użytkownika lub z urzędu – na skutek zawiadomienia właściwej państwowej jednostki organizacyjnej prowadzącej ewidencję gruntów i budynków – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych z tej ewidencji.

 

Orzecznictwo

 

Jedna działka w dwóch księgach

W sytuacji gdy ta sama, oznaczona ewidencyjnie, działka objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, dopuszczalne jest powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w jednej z tych ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym.

Uchwała SN z 29 lutego 1996 r., III CZP 16/96 OSNC 1996/5/73

 

Wykreślenie razem z wpisem

Roszczenie o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w dziale II księgi wieczystej przez wykreślenie wpisanego właściciela nie może być uwzględnione bez jednoczesnego wpisania rzeczywistego właściciela.

Wyrok SN z 27 października 1999 r., III CKN 415/98 Biul. SN 2000/2/10

 

Podstawa żądania

Art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi podstawę żądania usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Przepis ten przewiduje kilka postaci takiej niezgodności, która może być wynikiem tego, że określone prawo nie zostało wpisane do księgi wieczystej lub zostało wpisane błędnie, czy też że prawo określonej osoby zostało dotknięte wpisem nieistniejącego prawa lub wpis dotyczy ograniczenia prawa. W każdym z tych przypadków kwestia dotyczy stanu prawnego nieruchomości, a przedmiotem postępowania, prowadzonego w trybie procesowym, jest zagadnienie, czy zachodzi niezgodność pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Uwzględnienie powództwa na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych znajduje odpowiednie odzwierciedlenie w działach 2-4 księgi wieczystej. (...) Obszar nieruchomości jest jednym z elementów oznaczenia nieruchomości. Sprostowanie oznaczenia nieruchomości dokonywane jest stosownie do art. 27 ustawy, w trybie postępowania nieprocesowego, zakończonego postanowieniem. Wszczęcie lub prowadzenie sprawy w trybie niewłaściwym ma tę konsekwencję, iż wymaga podjęcia postępowania i jej rozpoznania w trybie właściwym lub przekazania sprawy w celu rozpoznania jej we właściwym trybie (art. 201 k.p.c.).

Wyrok SN z 10 lutego 1998 r., II CKU 111/97 Prok. i Pr. 1998/7-8/29

 

Sprostowanie powierzchni

Nie jest usunięciem niezgodności w rozumieniu art. 10 sprostowanie powierzchni nieruchomości w dziale I księgi wieczystej, gdyż określenie powierzchni w dziale I służy tylko oznaczeniu nieruchomości. Wpis powierzchni gruntu w części „oznaczenie nieruchomości” działu I księgi wieczystej nie jest objęty domniemaniem prawdziwości z art. 3, ani nie jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Wyrok SN z 24 listopada 1997 r., II CKU 110/97 Prok. i Pr. 1998/5/2

 

Teresa Siudem

źródło: INFOR Gazeta Prawna

 



 
Strona głównaUsługiPrzepisy i prawoKontakt Ciekawe linki