DRAWOINWEST
FIRMA USŁUGOWO HANDLOWO PRODUKCYJNA
Zaczynamy budowę
Ciekawostki z branży
Zaczynamy budowę

JAK ZACZĄĆ?

Celem nowelizacji ustawy Prawo budowlane, która weszła w życie 11 lipca 2003 r. było m.in. skrócenie procedur związanych z realizacją inwestycji. Rozszerzono więc katalog obiektów niewymagających pozwolenia na budowę. Ograniczono też udział osób trzecich w procedurach związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę.

 

Kto może uczestniczyć w postępowaniu

Znowelizowane przepisy prawa budowlanego (dalej pr. bud.) określiły krąg podmiotów uprawnionych do występowania jako strona w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. W myśli art. 28 ust. 2 pr. bud. stronami takiego postępowania są: inwestor, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Nie ma więc zastosowania art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.), który za stronę uznaje każdego, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Znowelizowane przepisy pr. bud. wprowadziły także definicję obszaru oddziaływania obiektu (art. 3 pkt 20). Jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Takie ograniczenia wprowadzają m.in. przepisy dotyczące warunków technicznych budynków, przeciwpożarowe, z zakresu ochrony środowiska.

 

PRZYKŁAD. Paragraf 13 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (...) stanowi, że odległość budynku mającego pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi od innych budynków powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń.

Przepis ten wskazuje m.in. odległość, jaka powinna być zachowana między budynkami, aby ten warunek był spełniony. W zależności od wysokości obiektu przesłaniającego odległość ta może wynosić nawet 35 m. Stroną postępowania będą więc właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości (działek) znajdujących się w odpowiedniej odległości. Stroną postępowania nie będą natomiast najemcy lokali czy inne osoby niezwiązane z inwestycją, które mogłyby poprzez postępowanie odwoławcze zablokować budowę.

 

Znowelizowana ustawa wyłącza także stosowanie art. 31 k.p.a. Nie będą więc mogły uczestniczyć jako strona w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na budowę organizacje społeczne. Dotychczas zdarzało się, że niektóre z nich, korzystając z przymiotu strony, blokowały inwestycje na wiele miesięcy.

 

Kiedy należy zgłosić zamiar budowy

Zasadą jest, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Wyjątki od tej zasady wymienia art. 29 pr. bud. W większości przypadków wymienionych w tym przepisie konieczne jest jednak zgłoszenie zamiaru budowy – poza budową:

·        altan i obiektów gospodarczych na działkach w pracowniczych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m2 w miastach i do 35 m2 poza granicami miast oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich,

·        obiektów małej architektury; są nimi niewielkie obiekty m.in. kultu religijnego (kapliczki, krzyże przydrożne, figury); posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej; użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki,

·        ogrodzeń,

·        obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych,

·        tymczasowych obiektów budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel,

·        znaków geodezyjnych, obiektów triangulacyjnych, poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody,

·        nie trzeba też zgłaszać wykonywania robót budowlanych polegających na instalowaniu krat i urządzeń na obiektach budowlanych.

 

Zgłoszenie zamiaru budowy jest natomiast konieczne w przypadku:

·        budowy ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m i wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu: krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków; urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych,

·        budowy obiektów małej architektury w miejscach publicznych.

 

Co powinno się znaleźć w zgłoszeniu

W zgłoszeniu o zamiarze budowy należy określić: rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Należy do niego dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (obowiązek ten wprowadza nowelizacja). Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego, np. dzierżawy. Dzięki tej zmianie inwestor nie będzie musiał dołączać do wniosku o pozwolenie na budowę np. wypisów z księgi wieczystej, aktów notarialnych, określających prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Złożenie nieprawdziwego oświadczenia będzie podlegało odpowiedzialności karnej, zgodnie z art. 233 kodeksu karnego. W zależności od potrzeb – do zgłoszenia trzeba również dołączyć odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

 

Art. 29 prawa budowlanego

 

1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

1.      obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:

·        parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,

·        płyt do składowania obornika,

·        szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m3,

·        naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 4,50 m,

·        suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2,

2.      budynków gospodarczych, wiat i altan o powierzchni zabudowy do 10 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki,

3.      indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę,

4.      altan i obiektów gospodarczych na działkach w pracowniczych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m2 w miastach i do 35 m2 poza granicami miast oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich,

5.      wiat przystankowych i peronowych,

6.      budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 20 m2, służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa i będących we władaniu zarządu kolei,

7.      wolno stojących kabin telefonicznych,

8.      parkometrów z własnym zasilaniem,

9.      boisk szkolnych,

10.  miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie,

11.  zatok parkingowych na drogach wojewódzkich, powiatowych i gminnych,

12.  tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu; zwolnienie to nie dotyczy obiektów, które mogą znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska,

13.  obiektów gospodarczych przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej, położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa,

14.  obiektów budowlanych piętrzących wodę i upustowych o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza rzekami żeglownymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin,

15.  przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 30 m2,

16.  pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m, służących do:

·        cumowania niewielkich jednostek pływających, jak łodzie, kajaki, jachty,

·        uprawiania wędkarstwa,

·        rekreacji,

17.  opasek brzegowych oraz innych sztucznych, powierzchniowych lub liniowych umocnień brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiących konstrukcji oporowych,

18.  pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych,

19.  instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych,

20.  przyłączy do budynków: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych,

21.  urządzeń pomiarowych, wraz z ogrodzeniami i drogami wewnętrznymi, państwowej służby hydrologiczno-meteorologicznej i państwowej służby hydrogeologicznej:

a.       posterunków: wodowskazowych, meteorologicznych, opadowych oraz wód podziemnych,

b.      punktów: obserwacyjnych stanów wód podziemnych oraz monitoringu jakości wód podziemnych,

c.       piezometrów obserwacyjnych i obudowanych źródeł,

22.  obiektów małej architektury,

23.  ogrodzeń,

24.  obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych,

25.  tymczasowych obiektów budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel,

26.  znaków geodezyjnych, a także obiektów triangulacyjnych, poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody.

 

2. Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:

1)       remoncie istniejących obiektów budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków, jeżeli nie obejmuje on zmiany lub wymiany elementów konstrukcyjnych obiektu i instalacji gazowych, z zastrzeżeniem pkt 2, albo zabezpieczenia przed wpływami eksploatacji górniczej lub powodzią,

2)       remoncie instalacji gazowych w lokalach mieszkalnych oraz remoncie instalacji gazu płynnego w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych,

3)       przebudowie i remoncie przyłączy do budynku: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych,

4)       dociepleniu ścian budynków o wysokości do 12 m,

5)       utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych,

6)       instalowaniu i remoncie tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym,

7)       remoncie pomostów, o których mowa w ust. 1 pkt 16,

8)       remoncie obiektów regulacji rzek,

9)       wykonywaniu i remoncie urządzeń melioracji wodnych szczegółowych, z wyjątkiem:

a.       ziemnych stawów hodowlanych,

b.      urządzeń melioracji wodnych szczegółowych usytuowanych w granicach parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin,

10)   wykonywaniu i remoncie ujęć wód śródlądowych powierzchniowych o wydajności poniżej 50 m3/h oraz obudowy ujęć wód podziemnych,

11)   przebudowie i remoncie sieci telekomunikacyjnych, elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych i cieplnych prowadzonych po dotychczasowych trasach,

12)   przebudowie i remoncie dróg, torów i urządzeń kolejowych,

13)   wykonywaniu podczyszczeniowych robót czerpalnych polegających na usunięciu spłyceń dna, powstałych w czasie użytkowania basenów i kanałów portowych oraz torów wodnych, w stosunku do głębokości technicznych (eksploatacyjnych) i nachyleń skarp podwodnych akwenu, objętych uprzednio uzyskanym pozwoleniem wodnoprawnym i pozwoleniem na wykonywanie robót czerpalnych,

14)   instalowaniu krat na obiektach budowlanych,

15)   instalowaniu urządzeń na obiektach budowlanych.

 

30 dni na sprzeciw

Zgłoszenia zamiaru budowy należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeśli:

·        zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

·        budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy;

·        zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego (patrz art. 29 ust. 1 pkt 12 pr. bud.), w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.

Właściwy organ może też nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub spowodować:

·        zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;

·        pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;

·        pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;

·        wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

 

Wniosek o pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto: złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

 

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

·        4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczenie potwierdzające wpis na listę właściwej izby samorządu zawodowego,

·        oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

·        decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

·        w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych – także postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej projektowanych rozwiązań w zakresie: m.in. linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych; przebiegu i charakterystyki technicznej dróg.

Ponadto do wniosku o pozwolenie na budowę obiektów budowlanych: których wykonanie lub użytkowanie może stwarzać poważne zagrożenie dla użytkowników, takich jak: obiekty energetyki jądrowej, rafinerie, zakłady chemiczne, zapory wodne lub których projekty budowlane zawierają nowe, niesprawdzone w krajowej praktyce, rozwiązania techniczne, nieznajdujące podstaw w przepisach i Polskich Normach – należy dołączyć specjalistyczną opinię wydaną przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez właściwego ministra.

Jeśli właściwy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w terminie 2 miesięcy od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Kara ta stanowi dochód Skarbu Państwa.

 

Projekt budowlany

Projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych. Projekt ten powinien zawierać:

·        projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich; wymóg ten nie dotyczy jednak projektu budowlanego przebudowy lub montażu obiektu budowlanego, jeśli nie jest wymagane ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu;

·        projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, a w stosunku do obiektów budowlanych budownictwa wielorodzinnego i obiektów użyteczności publicznej – również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych; wymóg ten nie dotyczy projektu budowlanego budowy lub przebudowy urządzeń budowlanych lub podziemnych sieci uzbrojenia terenu, jeśli całość zagadnienia może być przedstawiona w projekcie zagospodarowania działki lub terenu.

·        stosownie do potrzeb, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,

·        w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych. Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestor, spełniający warunki do uzyskania pozwolenia na budowę, może żądać wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, poprzedzającej wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja jest ważna przez czas w niej oznaczony, jednak nie dłużej niż rok.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza: zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z: miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i wymaganiami ochrony środowiska; wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń; wykonanie – a w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, także sprawdzenie go przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

W przypadku wniesienia skargi do sądu administracyjnego na decyzję o pozwoleniu na budowę wstrzymanie wykonania tej decyzji na wniosek skarżącego sąd może uzależnić od złożenia przez niego kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora z powodu wstrzymania wykonania decyzji. Jeśli skarga zostanie uznana za słuszną (w całości lub w części), kaucja podlega zwrotowi. Jeśli zostanie oddalona – kaucję przeznacza się na zaspokojenie roszczeń inwestora.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 2 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 2 lata. Rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę, albo decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.

 

Pozwolenie na budowę

Właściwym do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę jest organ administracji architektoniczno-budowlanej stopnia powiatowego, czyli starosta. Do tej pory w drodze porozumienia mógł on powierzyć gminom prowadzenie spraw z zakresu swojej właściwości jako organu administracji architektoniczno-budowlanej. Jednak nowela wprowadziła w tym zakresie zmiany. Starosta nie będzie mógł już gminom przekazywać swoich uprawnień w tym zakresie, a zawarte wcześniej porozumienia z gminami wygasną z dniem 31 grudnia 2003 r.

W decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ, w razie potrzeby:

·        określa szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych,

·        określa czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych,

·        określa terminy rozbiórki: istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych,

·        określa szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie,

·        nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, jeżeli jest to uzasadnione względami bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź ochrony środowiska,

·        zamieszcza informację o obowiązkowej kontroli, przeprowadzonej po zakończeniu budowy.

 

Przeniesienie decyzji

Organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zasady te stosuje się odpowiednio do decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji.

Prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków wymaga – przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę – uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

 

Czy warto budować bez pozwolenia?

Wiele osób decyduje się – mimo istnienia takiego wymogu – na budowanie bez pozwolenia lub zgłoszenia, czyli dokonują oni samowoli budowlanej. Co im grozi w przypadku wykrycia przez urzędników, że budowa prowadzona jest bez wymaganego pozwolenia na budowę? Zgodnie ze znowelizowanym art. 48 prawa budowlanego, od 11 lipca 2003 r. dopuszcza się legalizację takich samowoli. Trzeba jednak spełnić kilka warunków:

·        budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwłaszcza z obowiązującym miejscowym planem),

·        budowa nie narusza przepisów (m.in. techniczno-budowlanych) w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Jeśli te dwa warunki są spełnione, to wstrzymuje się roboty budowlane – w takim postanowieniu rozstrzyga się o ewentualnym zabezpieczeniu budowy oraz nakazuje dostarczenie m.in. zaświadczenia o zgodności z przepisami o planowaniu przestrzennym, 4 egzemplarzy projektu budowlanego (wraz z wymaganymi opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami itp.), oświadczeniem o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy (jeśli jest ona wymagana) itp. Dopiero wtedy, gdy inwestor nie zbierze wszystkich wymaganych dokumentów w wyznaczonym czasie, wydaje się nakaz rozbiórki. Jeśli natomiast inwestor dostarczy wszystkie dokumenty, to może wystąpić o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na wznowienie robót. To jednak nie wszystko – legalizując postawiony na dziko obiekt należy też uiścić tzw. opłatę legalizacyjną. Ignorowanie nakazu wstrzymania robót budowlanych powoduje, że wszczyna się procedurę rozbiórkową.

Warto również podkreślić, że w przypadku legalizacji obiektu, którego budowa wymaga pozwolenia, urzędnicy muszą nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie. Oznacza to, że inwestora czeka obowiązkowa kontrola po zakończeniu budowy, a – w przypadku stwierdzenia podczas kontroli istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego albo pozwolenia na wznowienie robót – także kara pieniężna.

 

PRZYKŁAD. Kara taka – w zależności od kubatury – w przypadku domu wielorodzinnego postawionego z uchybieniami wynosi od 1,2 tys. do 3 tys. zł, a zakładu usługowego, gastronomicznego lub handlowego – od 4,5 tys. do nawet 11 250 zł.

 

O zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania inwestor musi też (zgodnie z art. 56 ust. 1 prawa budowlanego) zawiadomić Inspekcję Ochrony Środowiska, Państwową Inspekcję Sanitarną, Państwową Inspekcję Pracy oraz Państwową Straż Pożarną. Organy te mają 14 dni, aby wypowiedzieć się, czy domek letniskowy wykonano zgodnie z projektem budowlanym. Jeśli organy te będą milczeć, to oznacza to, że nie zgłaszają żadnych uwag.

 

Obowiązkowa kontrola domów?

Mimo że zarówno dom jednorodzinny, jak również domek letniskowy nie znalazły się na ministerialnej liście obiektów budowlanych, które podlegają obowiązkowym kontrolom po zakończeniu budowy, to może się zdarzyć, że zostaną one skontrolowane. Dotyczy to m.in. sytuacji, gdy – jako samowole budowlane – podlegają procedurze legalizacyjnej. Będzie to również miało miejsce w sporadycznych przypadkach, gdy w pozwoleniu na budowę urzędnicy nakażą uzyskanie pozwolenia na użytkowanie domku po zakończeniu budowy. Uprawnia ich do tego art. 36 prawa budowlanego, ale tylko wtedy, gdy jest to uzasadnione względami bezpieczeństwa ludzi lub mienia albo ochrony środowiska. Obowiązkowe kontrole mogą jednak dotyczyć tylko domów, którym pozwolenie na budowę wydano po 11 lipca 2003 r.

 

Budowa bez zgłoszenia

Co się natomiast dzieje z obiektami budowlanymi stawianymi bez wymaganego zgłoszenia (lub pomimo wniesienia sprzeciwu)? Art. 49b prawa budowlanego nakazuje ich rozbiórkę. Jeśli jednak budowa taka jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwłaszcza z obowiązującym miejscowym planem) i nie narusza przepisów (m.in. techniczno-budowlanych), to wstrzymuje się prowadzenie robót i nakazuje inwestorowi, aby w ciągu 30 dni dostarczył: zgłoszenie budowy, projekt zagospodarowania działki lub terenu, zaświadczenia o zgodności z przepisami o planowaniu przestrzennym (zwłaszcza planem miejscowym), oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz – w zależności od potrzeb – odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Przy budowie przyłączy należy dodać również projekt zagospodarowania działki lub terenu (uzgodniony z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych), wraz z opisem technicznym instalacji wykonanym przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane. Dopiero jeśli inwestor nie spełni tych obowiązków, nakazuje się rozbiórkę. Natomiast kontynuacja robót budowlanych pomimo nakazu wstrzymania prac grozi wszczęciem wobec winowajcy procedury rozbiórkowej. Legalizując samowolę budowlaną trzeba również uiścić tzw. opłatę legalizacyjną, jednak sposób jej naliczenia nie jest dla inwestora tak dotkliwy, jak przy inwestycji bez pozwolenia na budowę.

 

PRZYKŁAD. X chciał postawić na swojej posesji budynek gospodarczy o powierzchni 8,6 mkw. Jego budowę powinien zgłosić, czego jednak nie zrobił. Sąsiad zawiadomił o realizowanej samowoli nadzór budowlany, co spowodowało wszczęcie postępowania rozbiórkowego. X chce jednak skorzystać z możliwości legalizacji samowoli. Jeśli szybko zbierze wymagane dokumenty, to do zalegalizowania budynku gospodarczego wystarczy, aby uiścił 3 tys. zł.

Nie można natomiast mówić o samowoli w przypadkach, kiedy do budowy nie jest potrzebne zgłoszenie ani tym bardziej pozwolenie na budowę. Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 2 października 1998 r. (sygn. akt IV SA 1758/96, niepublikowany), roboty budowlane, których rozpoczęcie nie wymaga pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, nie mają cechy samowoli budowlanej, do likwidacji której uprawnione są organy nadzoru budowlanego, w związku z tym rezultat tych robót, o ile powoduje negatywne konsekwencje dla osób trzecich i ich nieruchomości, kwalifikuje się jako szkoda w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, do naprawienia której właściwa jest droga przed sądami powszechnymi.

 

Ile kosztują formalności?

Załatwienie formalności związanych z budową nie jest bezpłatne. Za wydanie decyzji o warunkach zabudowy zapłacimy w przypadku:

·        budynków i budowli przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej – 190 zł,

·        zespołu garaży składającego się z co najmniej trzech garaży – 152 zł,

·        budynków gospodarczych garaży i budynków o funkcji mieszanej – 38 zł,

·        pozostałych – 90 zł.

Za wydanie pozwolenia na budowę trzeba zapłacić w przypadku:

·        budynku przeznaczonego na wykonywanie w nim działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna – 1 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej, jednak nie więcej niż 500 zł,

·        budynku służącego celom gospodarczym w gospodarstwie rolnym – 8 zł,

·        innego budynku – 40 zł,

·        studni oraz urządzeń do usuwania nieczystości stałych i ścieków – 14 zł,

·        budowli związanych z produkcją rolną – 100 zł,

·        sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych oraz dróg, z wyjątkiem dróg dojazdowych, dojść do budynków i zjazdów z drogi – 2000 zł,

·        sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych o długości do 1 kilometra – 14 zł,

·        innych budowli – 140 zł,

·        urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym – 80 zł.

Na rozbudowę (przebudowę) oraz remont obiektu budowlanego opłata wynosi 50 proc. stawki podstawowej. W przypadku wydania pozwolenia na budowę budynku o funkcji mieszanej, przy obliczaniu opłaty skarbowej nie uwzględnia się powierzchni mieszkalnej tego budynku.

Od opłaty skarbowej zwolnione są pozwolenia na budowę wydawane na skutek podań wnoszonych w sprawach budowy lub odbudowy obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych wskutek działalności spowodowanej ruchem zakładu górniczego lub klęsk żywiołowych, budynków szkolnych oraz budynków przeznaczonych na cele naukowe, socjalne i kulturalne.

Pozwolenie na rozbiórkę – jeśli jest wymagane – kosztuje 28 zł.

Od wszystkich składanych wniosków zapłacimy opłatę skarbową w wysokości 5 zł, a od załączników do wniosków – po 50 groszy. Nie dotyczy to inwestycji związanych z budownictwem mieszkaniowym, gdyż są one zwolnione z tych opłat.

 

Teresa Siudem , Michał Kosiarski
źródło> INFOR Gazeta Prawna
Niektóre informacje mogły ulec zmianie w związku z nowelizacją Prawa Budowlanego i przepisów wykonawczych.

W 2014 roku podniesione zostały opłaty za materiały geodezyjne - wypisy z rejestru gruntów oraz wyrysy map. Zatem przygotowanie inwestycji będzie droższe.



 
Strona głównaUsługiPrzepisy i prawoKontakt Ciekawe linki